por Abogado Antonio Tejeda Encinas
Uno de los cambios más relevantes en materia de propiedad horizontal que entra en vigor este 2025 tiene que ver con la regulación de los pisos turísticos. Hasta ahora, el debate sobre si las comunidades de propietarios podían limitar o incluso prohibir este tipo de actividad ha estado plagado de ambigüedades legales, generando inseguridad tanto para propietarios como para vecinos.
La reciente reforma legal rompe con esa ambivalencia y establece un principio claro: para que una vivienda pueda destinarse a uso turístico dentro de una comunidad, será imprescindible contar con una autorización expresa adoptada por una mayoría cualificada (tres quintas partes de propietarios y cuotas de participación). Sin esa autorización, la actividad queda directamente prohibida.
Este cambio no es menor. Implica pasar de un modelo de libertad por defecto a un régimen restrictivo que exige consenso previo. La comunidad, en lugar de limitar algo permitido, pasa a tener la facultad de conceder o no la posibilidad de ejercer esa actividad. Es una inversión lógica y jurídica que reconoce la realidad: el alquiler turístico no es una simple cesión temporal, sino una explotación intensiva del inmueble que afecta directamente a la convivencia, la seguridad y el uso de zonas comunes.
Además, se refuerza el papel del presidente de la comunidad, que podrá actuar sin necesidad de esperar a una junta para exigir el cese inmediato de la actividad turística no autorizada, con la posibilidad de acudir a los tribunales en caso de incumplimiento.
Otro aspecto que introduce la reforma es la facultad de establecer recargos económicos a quienes exploten su vivienda con fines turísticos. En concreto, se permite que la comunidad, si lo aprueba por mayoría reforzada, imponga hasta un 20 % adicional en los gastos comunes. Este mecanismo permite compensar el desgaste adicional que suelen provocar estas actividades en ascensores, portales, suministros y limpieza.
Desde una perspectiva jurídica, considero que esta reforma va en la dirección correcta, ya que aporta seguridad normativa y herramientas de gestión para las comunidades. Sin embargo, sigue dejando fuera realidades que ya están generando conflictos: la cesión de habitaciones dentro de una vivienda habitual o los alquileres de temporada breves que escapan del control turístico convencional. Estas fórmulas están siendo utilizadas como vía de escape para eludir las restricciones a los pisos turísticos, lo que terminará por obligar al legislador a intervenir nuevamente.
En definitiva, lo que esta reforma plantea no es solo una cuestión de mayorías o licencias, sino un modelo de convivencia que pone en el centro el interés colectivo de la comunidad frente a la explotación individual con fines lucrativos. Como abogado, me parece fundamental que los propietarios conozcan bien estas nuevas reglas, porque el margen de actuación ha cambiado y el desconocimiento puede acarrear consecuencias legales inmediatas.