Vivienda Hipotecada. Ley de la Segunda Oportunidad. Implicaciones Legales

La Vivienda Hipotecada en la Ley de la Segunda Oportunidad y sus Implicaciones Legales. 

«Herencias, Hipotecas y la Segunda Oportunidad: ¿Es Posible Liberarse de la Carga Financiera o Estamos Condenados a Pagar las Deudas del Pasado?»

Vamos a abordar un tema complejo pero esencial para muchos que se encuentran en situaciones de dificultad financiera: la relación entre la Ley de la Segunda Oportunidad y las hipotecas en España. Exploraremos cómo los bancos manejan las ejecuciones hipotecarias, a menudo quedándose con las viviendas por valores muy bajos en comparación con la deuda original, y analizaremos las implicaciones legales y prácticas de la Ley de la Segunda Oportunidad en este contexto.

1. Introducción: Contexto y Necesidad de la Ley de la Segunda Oportunidad 

Imagina que, después de años de esfuerzo, te enfrentas a una deuda hipotecaria que ya no puedes pagar. La ejecución hipotecaria parece inevitable, y la idea de perder tu hogar se convierte en una realidad aterradora. En este contexto, la Ley de la Segunda Oportunidad surge como una posible tabla de salvación, ofreciéndote la oportunidad de liberarte de esas deudas y comenzar de nuevo. Pero, ¿qué ocurre realmente cuando esta ley se aplica a una deuda hipotecaria? Y, lo que es más importante, ¿por qué los bancos parecen quedarse siempre con las viviendas por valores tan bajos en las ejecuciones hipotecarias?

La Ley de la Segunda Oportunidad, establecida en 2015 y modificada en 2022, fue diseñada para ofrecer a personas físicas y autónomos una vía para reestructurar o cancelar sus deudas cuando están en una situación de insolvencia. Es una herramienta pensada para liberar a las personas de deudas impagables, permitiéndoles reconstruir sus vidas. Sin embargo, cuando hablamos de hipotecas, la situación se complica.

2. Características Generales de la Ley de la Segunda Oportunidad 

Para entender cómo la ley puede ayudar o no en situaciones de deuda hipotecaria, es fundamental conocer primero su funcionamiento. La ley se aplica a personas físicas, ya sean particulares o autónomos, e incluso a microempresas. Es especialmente relevante para aquellos que han perdido su capacidad de pago debido a circunstancias como la pérdida de empleo o problemas de salud.

Requisitos para acogerse a la ley:

• Buena fe: El deudor debe demostrar que ha actuado de buena fe, lo que implica no haber rechazado ofertas de empleo adecuadas y no haber sido condenado por delitos económicos graves.
• Insolvencia: El deudor debe estar en una situación de insolvencia, es decir, no puede pagar sus deudas con su patrimonio actual.

La ley ofrece dos vías principales para la exoneración de deudas:

• Liquidación del patrimonio: El deudor vende sus bienes para pagar las deudas, y si queda algún saldo, puede ser exonerado.
• Plan de pagos: El deudor se compromete a pagar sus deudas durante 3 a 5 años, y tras cumplir con el plan, las deudas restantes pueden ser exoneradas.

Sin embargo, hay limitaciones importantes. La ley excluye la exoneración de deudas con garantía real, como las hipotecas, así como las deudas con Hacienda y la Seguridad Social por encima de 10.000 euros.

3. La Vivienda Hipotecada: Un Análisis Detallado

Aquí es donde la situación se complica. Uno de los errores más comunes es creer que la Ley de la Segunda Oportunidad permite exonerar toda la deuda hipotecaria, pero esto no es cierto. La deuda hipotecaria está respaldada por la vivienda, que actúa como garantía real. Si no puedes pagar la hipoteca, el banco tiene el derecho de ejecutar esa garantía, es decir, vender la casa para recuperar su dinero.

Ejemplo Práctico: Pensemos en el caso de Laura, quien tiene una hipoteca de 180.000 euros. Debido a problemas económicos, deja de pagar su hipoteca y el banco decide ejecutar la hipoteca. La vivienda de Laura se subasta y se vende por 130.000 euros, dejando un remanente de deuda de 50.000 euros. Laura ha perdido su casa, pero aún debe 50.000 euros al banco. Este es un escenario devastador, pero bastante común.

¿Por qué los bancos adquieren las propiedades a un valor tan bajo? Durante una subasta, si no hay otros postores, el banco puede adquirir la propiedad por un porcentaje del valor de tasación, generalmente alrededor del 70%. Esto significa que, aunque la casa de Laura tenga un valor de mercado de 180.000 euros, el banco podría quedarse con ella por solo 130.000 euros.

Razones por las que los bancos aceptan valores bajos:

1. Riesgo de no vender: En tiempos de crisis, puede no haber suficientes postores, y el banco prefiere quedarse con la propiedad a un precio reducido antes que no recuperar nada.
2. Evitar costos adicionales: Mantener una propiedad vacante implica gastos significativos como impuestos y mantenimiento. Adquirirla en la subasta les permite minimizar estos costos.
3. Propiedades REO: Los bancos a menudo gestionan estas propiedades y esperan venderlas más adelante cuando el mercado mejore, obteniendo así una mayor ganancia.

Impacto en el Deudor: Para el deudor, como Laura, esto significa perder su hogar y, aun así, seguir debiendo una cantidad considerable. Aquí es donde la Ley de la Segunda Oportunidad puede ofrecer un respiro: permite exonerar el remanente de la deuda tras la venta de la vivienda. Laura podría acogerse a la ley para exonerar esos 50.000 euros restantes, liberándose de esa carga financiera y pudiendo empezar de nuevo.

4. Herencia Yacente y Vivienda Hipotecada 

Otra situación complicada surge cuando la propiedad hipotecada está en una herencia yacente, es decir, cuando los herederos aún no han aceptado la herencia. Durante este período, las deudas siguen existiendo, pero nadie es formalmente responsable de ellas hasta que la herencia sea aceptada.

Situación Legal:

• Herencia yacente: Mientras la herencia no sea aceptada, los bienes y deudas del fallecido se encuentran en un estado de «herencia yacente». Esto significa que la herencia no ha sido asumida por nadie, y la propiedad sigue estando en un limbo jurídico, aunque los herederos son potencialmente responsables.
• Responsabilidad de la Deuda Hipotecaria: La hipoteca sigue activa, y los pagos son exigibles. Sin embargo, mientras la herencia no sea aceptada, los herederos no están formalmente obligados a asumir estos pagos. No obstante, el banco puede iniciar acciones legales, como una ejecución hipotecaria, si los pagos dejan de realizarse.
• Opción de Rechazo de la Herencia: Los herederos tienen la opción de aceptar o rechazar la herencia. Si la rechazan, no tendrían ninguna responsabilidad sobre la deuda hipotecaria, pero tampoco sobre los bienes de la herencia.

Aplicación de la Ley de la Segunda Oportunidad:

• Aceptación de la Herencia con Deudas: Si los herederos aceptan la herencia y están en situación de insolvencia, podrían acogerse a la Ley de la Segunda Oportunidad para exonerar las deudas pendientes. No obstante, la exoneración solo podría aplicarse al remanente de la deuda tras la venta de la vivienda.
• Conservación de la Vivienda: Si los herederos desean conservar la vivienda, podrían negociar un plan de pagos con el banco o acogerse a la Ley de la Segunda Oportunidad, optando por un plan que les permita mantener la vivienda mientras se exoneran otras deudas.
• Liquidación y Exoneración: Si los herederos no pueden mantener la vivienda y la aceptan, podrían optar por liquidar para pagar la deuda hipotecaria. Si queda un remanente de deuda, podrían buscar la exoneración de ésta a través de la Ley de la Segunda Oportunidad.

5. Crítica al Tratamiento de las Deudas con Hacienda y la Seguridad Social

Aunque la Ley de la Segunda Oportunidad puede parecer una solución para las deudas hipotecarias, tiene limitaciones importantes, especialmente cuando hablamos de deudas con Hacienda y la Seguridad Social. Según la ley, solo puedes exonerar hasta 20.000 euros en total: 10.000 euros con Hacienda y 10.000 euros con la Seguridad Social. Esto significa que, aunque exoneradas otras deudas, podrías seguir arrastrando una carga significativa con estas administraciones.

pero la ley tiene su pequeña trampa

1. Mecanismo de Exoneración:
   • Primeros 5.000 euros: La exoneración es íntegra para los primeros 5.000 euros de cada tipo de deuda (AEAT, Haciendas Forales, Seguridad Social).
   • A partir de 5.000 euros y hasta 10.000 euros: La exoneración es del 50% de la deuda.

Este esquema significa que se pueden exonerar, en total, hasta 10.000 euros para cada tipo de deuda mencionada, con diferentes condiciones según el tramo de la deuda:

Ejemplo Práctico:

Si tienes una deuda con Hacienda (AEAT) de 7.000 euros, se te exonerarían los primeros 5.000 euros íntegramente y de los 2.000 euros restantes, se te exoneraría el 50%, es decir, 1.000 euros. En total, de los 7.000 euros, se te exonerarían 6.000 euros.

Motivo del Límite:

El motivo por el cual se aplica este esquema escalonado es para ofrecer una medida de alivio que sea significativa pero que también mantenga la capacidad de recaudación del Estado. Al exonerar completamente los primeros 5.000 euros, se da un respiro importante a los deudores, pero el 50% de exoneración sobre el tramo de 5.000 a 10.000 euros busca que aún haya un cierto compromiso de pago para deudas más grandes, protegiendo parcialmente los intereses públicos.

Esta estructura de exoneración progresiva fue diseñada para balancear el alivio para los deudores con la necesidad de garantizar que las administraciones públicas puedan seguir recaudando fondos cruciales para su funcionamiento.

Crítica Contundente al Mecanismo de Exoneración Escalonada:

1. Carga Insuficiente de Alivio para el Deudor:
   • Este esquema de exoneración parcial para deudas entre 5.000 y 10.000 euros puede parecer un compromiso razonable, pero en la práctica, no proporciona el alivio necesario para aquellos que se encuentran en situaciones de insolvencia grave. Muchas personas que acuden a la Ley de la Segunda Oportunidad ya están en un estado financiero crítico; limitar la exoneración al 50% en el segundo tramo perpetúa su vulnerabilidad financiera y los deja con una carga significativa que podría impedirles recuperar su estabilidad económica​
2. Inequidad en el Trato a los Deudores:
   • El esquema parece aplicar un trato desigual a los deudores, donde aquellos con deudas ligeramente superiores a 5.000 euros son penalizados con una exoneración menor proporcionalmente en comparación con los que deben cantidades menores. Esta falta de equidad no considera las diferentes capacidades de pago ni las diversas circunstancias económicas que pueden haber llevado a la insolvencia.
3. Efecto Disuasorio en la Utilización de la Ley:
   • La complejidad y la limitación en la exoneración pueden disuadir a algunos deudores de acogerse a la Ley de la Segunda Oportunidad, especialmente si consideran que el alivio ofrecido no es suficiente para justificar el proceso. Esto es contraproducente para una ley cuyo objetivo es precisamente ayudar a las personas a salir del círculo vicioso de la deuda​
4. Persistencia del Problema de la Deuda Pública:
   • El hecho de que solo se exonere completamente hasta 5.000 euros y parcialmente hasta 10.000 euros no aborda de manera efectiva el problema subyacente de las deudas públicas significativas. Para muchos deudores, estos límites son insuficientes, especialmente cuando las deudas con Hacienda y la Seguridad Social pueden superar fácilmente esos umbrales debido a intereses y recargos acumulados. La falta de una exoneración más amplia significa que los deudores siguen siendo responsables de grandes cantidades, lo que contradice el espíritu de la ley de ofrecer una «segunda oportunidad»​

Crítica Legal y Social: Esta limitación refleja una protección hacia los intereses del Estado, pero deja a los deudores en situaciones vulnerables. La exoneración parcial puede ofrecer un alivio temporal, pero no resuelve el problema de fondo para aquellos con deudas fiscales significativas.

El Futuro: Posible Intervención del TJUE

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) está considerando si las limitaciones establecidas en la Ley de la Segunda Oportunidad en relación con las deudas con Hacienda y la Seguridad Social son compatibles con la normativa europea sobre insolvencia. Esta evaluación podría tener un impacto significativo en la legislación española. Si el TJUE dictamina que estas limitaciones violan las directivas europeas, España podría verse obligada a modificar su ley para permitir una exoneración más amplia de estas deudas fiscales.

Este cambio sería crucial para muchos deudores que, a pesar de acogerse a la Ley de la Segunda Oportunidad, siguen atrapados en un ciclo de deudas debido a la imposibilidad de exonerar completamente sus obligaciones con Hacienda y la Seguridad Social. En muchos casos, la cantidad de 10.000 euros es insuficiente para aquellos que han acumulado deudas fiscales significativas, lo que impide que la ley cumpla plenamente su objetivo de ofrecer una verdadera «segunda oportunidad».

Ejemplo Práctico Aplicado:

Consideremos de nuevo a Carlos, el autónomo que acumuló 40.000 euros en deudas con Hacienda y la Seguridad Social. Bajo la legislación actual, Carlos solo podría exonerar hasta 20.000 euros de esas deudas, lo que dejaría un saldo de 10.000 euros pendiente. Esto no solo continúa limitando su capacidad para recuperarse financieramente, sino que también le mantiene en una situación de constante vulnerabilidad, donde cualquier intento de reestructuración de su vida económica está comprometido por la carga de estas deudas restantes.

Sin embargo, si el TJUE dictamina en favor de una exoneración más amplia y el gobierno español adapta su legislación en consecuencia, Carlos podría tener la oportunidad de liberarse completamente de estas deudas fiscales, lo que le permitiría una verdadera nueva oportunidad para reconstruir su vida financiera desde cero.

6. Conclusiones y Reflexiones Finales 

A lo largo de esta charla, hemos visto cómo la Ley de la Segunda Oportunidad puede ofrecer un alivio significativo a las personas que se encuentran en situaciones de insolvencia, especialmente en lo que respecta a las deudas hipotecarias. Sin embargo, también hemos identificado limitaciones importantes que, en muchos casos, impiden que la ley cumpla plenamente con su objetivo de ofrecer una «segunda oportunidad» real.

El tratamiento de la deuda hipotecaria bajo esta ley muestra cómo, aunque es posible exonerar el remanente de la deuda tras la venta de la vivienda, la realidad es que muchos deudores siguen enfrentando consecuencias devastadoras, como perder su hogar y quedar aún con deudas considerables. La situación es aún más compleja en el caso de las herencias yacentes, donde los herederos deben tomar decisiones críticas sobre si aceptar o rechazar la herencia, y cómo manejar las deudas asociadas si deciden aceptarla.

Además, la limitación en la exoneración de las deudas con Hacienda y la Seguridad Social es un área que requiere urgente revisión. La intervención del TJUE podría ser un catalizador para un cambio necesario en la legislación española, permitiendo una exoneración más amplia y efectiva de estas deudas, lo que realmente ofrecería a los deudores una oportunidad para comenzar de nuevo sin las cargas del pasado.

Reflexión Final:

Es fundamental que la ley sea revisada y adaptada para cumplir plenamente con su propósito. Mientras tanto, es crucial que los deudores comprendan sus derechos y opciones bajo la ley, y busquen el asesoramiento legal necesario para navegar este proceso de la mejor manera posible. La Ley de la Segunda Oportunidad es una herramienta valiosa, pero su verdadero éxito depende de cómo se implemente y se adapte a las necesidades reales de aquellos a quienes está destinada a ayudar.