Saltar al contenido

Ley de Segunda Oportunidad e hipoteca: qué pasa con tu vivienda

Por Grupo CGS, 11/04/2026.
Pareja con las llaves en la puerta de su casa en Tenerife al atardecer

La Ley de Segunda Oportunidad y la hipoteca encajan así: la exoneración no borra la parte de la hipoteca cubierta por el valor de la vivienda, pero sí la deuda que supere ese valor y la que quede pendiente tras una subasta o una venta. Si puedes seguir pagando la cuota, un plan de pagos te permite conservar la vivienda habitual; si no, la pierdes, pero lo que el banco no cobre con ella puede exonerarse.

En resumen

  • Desde la Ley 16/2022, la exoneración se pide dentro del concurso de acreedores; el acuerdo extrajudicial de pagos ya no existe.
  • No se exonera la parte de la hipoteca cubierta por el valor de la garantía (art. 489.1.8.º del Texto Refundido de la Ley Concursal, TRLC); el exceso y el remanente, sí.
  • Si conservas tu vivienda habitual, el plan de pagos dura cinco años y sigues pagando la hipoteca (arts. 492 bis y 497 TRLC).
  • El concurso suspende la ejecución hipotecaria, pero no para siempre.
  • La exoneración no protege a tus avalistas ni, en gananciales, a tu cónyuge.

¿Te está pasando algo parecido?

Cuéntanos tu caso: te indicamos los pasos a seguir y el coste previsto antes de empezar.

Llamar al 822 26 30 01Escribir al despacho

¿Qué pasa con la hipoteca en la Ley de Segunda Oportunidad?

La exoneración del pasivo insatisfecho es el nombre técnico de la Segunda Oportunidad: el juez extingue las deudas que una persona física de buena fe no puede pagar, con plan de pagos o con liquidación (art. 486 TRLC).

La hipoteca es un crédito con privilegio especial: el banco cobra con la vivienda antes que nadie (art. 270 TRLC), pero solo hasta el valor de la garantía: la tasación homologada menos un 10 % y menos las cargas preferentes (arts. 273 y 275 TRLC).

¿Se puede cancelar una hipoteca con la Ley de Segunda Oportunidad?

No entera. Las deudas con garantía real no se exoneran «dentro del límite del privilegio especial» (art. 489.1.8.º TRLC): mientras conserves la casa, esa parte sigue viva. Sí admite condonación:

  • Lo que exceda del valor de la garantía (art. 492 bis.2 TRLC).
  • Lo que quede pendiente si la vivienda se ejecutó o se vendió antes de la exoneración (art. 492 bis.1 TRLC).
  • El resto de deudas exonerables: tarjetas, préstamos y, con límites, deudas públicas.

Ley de Segunda Oportunidad e hipoteca según tu caso

Tu situación Qué pasa Vía
Pagas la hipoteca; te ahogan otras deudas Conservas la casa y sigues pagándola; se exonera lo que el plan no cubra del resto Plan de pagos (5 años)
Pagas, pero debes más de lo que vale la casa Cuotas recalculadas sobre el valor de la garantía; el exceso entra en el plan Plan de pagos
Has dejado de pagar, sin demanda Riesgo de vencimiento anticipado Negociar o concurso
Ejecución hipotecaria en curso Se suspende con el concurso; el banco puede pedir que siga Plan de pagos o liquidación
No puedes mantener la vivienda Se vende o se da en pago si el banco acepta; lo pendiente se exonera Liquidación
La vivienda ya se subastó El remanente es exonerable Liquidación o concurso sin masa

Cómo conservar tu vivienda habitual con un plan de pagos

Con el plan conservas tus bienes y pagas con tus ingresos. Se pide antes de que el juez acuerde la liquidación (art. 495 TRLC). Dura tres años, o cinco si no se vende la vivienda habitual (art. 497 TRLC). Al aprobarlo, el juez concede la exoneración provisional; al cumplirlo, la definitiva (arts. 498 y 500 TRLC). La hipoteca sigue pagándose y genera intereses ordinarios hasta el valor de la garantía (arts. 152.2 y 496 bis.3 TRLC).

Si debes más de lo que vale la casa

Imagina que debes 150.000 euros y la tasación homologada es de 140.000. Sin otras cargas, el valor de la garantía sería 126.000. Se mantienen los vencimientos, pero las cuotas se recalculan sobre esos 126.000; los 24.000 restantes entran en el plan según su clase y lo que no se pague se exonera (art. 492 bis.2 TRLC).

Qué pueden oponer los acreedores

Pueden impugnarlo si no les asegura lo que cobrarían en una liquidación o si no destinas a pagar lo que ingreses por encima del mínimo inembargable, tus gastos razonables y la cuota hipotecaria (art. 498 bis.1 TRLC). La causa que exige vender los bienes no necesarios deja fuera la vivienda habitual (apartado 1.2.º).

Si después no puedes cumplir

Si una enfermedad u otro hecho grave e imprevisible te impide cumplir, el juez puede conceder la exoneración definitiva (art. 500.2 TRLC). Si dejas de pagar la hipoteca, el banco puede ejecutarla ante el juez del concurso (art. 499.2).

Cuando no puedes mantenerla: liquidación y deuda remanente

Si la cuota es inasumible, toca la liquidación: la vivienda se vende en subasta electrónica o, con autorización judicial, de forma directa (arts. 209 y 210 TRLC); el banco cobra con lo obtenido y lo pendiente se exonera (art. 492 bis.1 TRLC).

Fuera del concurso, si la subasta de una ejecución hipotecaria no cubre la deuda, el banco puede reclamarte la diferencia (art. 579.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, LEC). Si era tu vivienda habitual, quedas liberado pagando el 65 % en cinco años o el 80 % en diez (art. 579.2 LEC). La Segunda Oportunidad permite cerrar ese remanente.

Si las cargas superan el valor de mercado de tus bienes, cabe el concurso sin masa (art. 37 bis TRLC), con exoneración sin liquidar (art. 501). Pero si conservas la casa, solo se exonera lo que exceda del valor de la garantía y el banco puede ejecutar la hipoteca.

Ejecución hipotecaria: ¿la paraliza el concurso?

Sí, con límites. Declarado el concurso, las ejecuciones ya iniciadas quedan suspendidas, aunque la subasta esté anunciada (art. 145.2 TRLC). La prohibición de ejecutar solo protege los bienes necesarios para una actividad profesional o empresarial (art. 145.1). Si tu vivienda no lo es, el banco puede obtener esa declaración del juez del concurso y ejecutar (arts. 146 y 147); si lo es, puede hacerlo tras un año sin liquidación (art. 148). Abierta la liquidación, la ejecución se acumula al concurso (art. 149.2).

Otras defensas:

  • Vencimiento anticipado: el banco solo puede reclamar todo el préstamo si debes el 3 % del capital concedido o doce cuotas en la primera mitad del plazo, o el 7 % o quince cuotas en la segunda, y tras darte un mes para pagar (art. 24 de la Ley 5/2019, también en muchos préstamos anteriores).
  • Liberar la vivienda habitual: puedes parar la ejecución, aunque el banco no consienta, pagando antes del cierre de la subasta lo vencido y las costas; para repetirlo deben pasar tres años (art. 693.3 LEC).
  • Cláusulas abusivas: permiten oponerse si fundamentan la ejecución o fijan lo reclamado (art. 695.1.4.ª LEC).
  • Lanzamiento: si se adjudica tu vivienda habitual y eres de un colectivo vulnerable (menores a cargo, desempleo, más de 60 años…) y cumples los requisitos económicos, el desalojo se suspende hasta el 15 de mayo de 2028 (art. 1 de la Ley 1/2013).

Para la demanda ejecutiva, el banco no necesita negociar antes (art. 5.3 de la Ley Orgánica 1/2025).

Dación en pago dentro y fuera del concurso

En el concurso, dar la vivienda en pago exige siempre que el banco acepte. El plan de pagos puede incluir esa cesión y, si la casa vale más que el crédito extinguido, el banco abona la diferencia (art. 496.2 TRLC). En cualquier fase, el juez puede autorizar la dación, que salda la parte privilegiada; el resto puede exonerarse (art. 211 TRLC).

Fuera del concurso, el banco solo está obligado si está adherido al Código de Buenas Prácticas (Real Decreto-ley 6/2012) y cumples sus requisitos, como estar en el umbral de exclusión, que la reestructuración sea inviable y que no se haya anunciado la subasta. Lo desarrollamos en dación en pago y Segunda Oportunidad.

Lo que la exoneración no toca

  • Avalistas e hipotecantes no deudores: el banco puede seguir reclamándoles aunque tú quedes exonerado (art. 492.1 TRLC).
  • Cónyuge en gananciales: no le alcanza mientras no obtenga su propia exoneración (art. 491 TRLC).
  • Deudas públicas: el Tribunal Supremo (sentencias de febrero de 2026) aplica el límite a cada acreedor público, también a la Agencia Tributaria Canaria o al ayuntamiento: 5.000 euros íntegros y el 50 % del resto, hasta 10.000 por acreedor; recargos, intereses y sanciones no muy graves, enteros (art. 489.1.5.º TRLC). Alimentos y multas penales, no.
  • Buena fe: la excluyen, entre otros, ciertas condenas o sanciones tributarias muy graves de los diez años anteriores, el concurso culpable o el endeudamiento temerario (art. 487 TRLC).
  • Revocación: cabe durante tres años si ocultaste bienes o una herencia, donación o premio te permite pagar (art. 493 TRLC). Sobre heredar una vivienda hipotecada, lee vivienda hipotecada, herencias y Segunda Oportunidad.

Qué hacer si te ocurre

  1. Reúne los papeles de la hipoteca y de tus deudas. Si hay demanda, anota la fecha de notificación: los plazos de oposición son cortos.
  2. Pide una tasación homologada: con ella se estima el valor de la garantía.
  3. La solicitud, con abogado y procurador (art. 6 TRLC), va a la Sección de lo Mercantil del Tribunal de Instancia de Santa Cruz de Tenerife, para toda la provincia. La ejecución hipotecaria se sigue donde está la vivienda (para Icod y la Isla Baja, en Icod de los Vinos).
  4. No esperes: la suspensión opera desde la declaración de concurso, y la dación del Código de Buenas Prácticas no cabe con subasta anunciada.

Esta guía no sustituye estudiar tu caso.

Preguntas frecuentes

¿Puedo acogerme a la Ley de Segunda Oportunidad si tengo hipoteca?

Sí. Hace falta ser persona física, estar en insolvencia actual o inminente y actuar de buena fe. No implica perder la casa: si puedes pagar la cuota, un plan de pagos de cinco años te permite conservarla. Si no, se vende y lo pendiente puede exonerarse.

¿Cuánto dura el procedimiento?

No hay una duración legal total: depende del tribunal, de si hay administrador concursal y de si hay oposición. La ley sí fija la del plan de pagos: tres años, o cinco si conservas tu vivienda habitual. En la liquidación, la exoneración llega al concluir el concurso.

¿Qué documentación necesito?

Escritura y recibos de la hipoteca, certificados de deudas con Hacienda y la Seguridad Social, justificantes de ingresos, declaraciones de la renta de los tres últimos ejercicios y la lista de acreedores. Con eso se prepara la solicitud (arts. 7 y 495 TRLC).

¿Cuánto cuesta y puedo pedir justicia gratuita?

Depende del tipo de concurso y de si hay administrador concursal; siempre intervienen abogado y procurador. Si no tienes patrimonio suficiente (la vivienda habitual no cuenta) y los ingresos familiares no superan entre dos y tres veces el IPREM, según la familia, puedes pedir asistencia jurídica gratuita (arts. 3 y 4 de la Ley 1/1996).

¿Me bloquearán la cuenta bancaria?

Puede ocurrir si tu banco también es acreedor. Declarado el concurso, no puede compensar tu saldo con lo que le debes, salvo que ambos nazcan de la misma relación jurídica o que ya pudiera compensar antes (art. 153 TRLC). Lo explicamos en Segunda Oportunidad y bloqueo de cuenta bancaria.

Te ayudamos a decidir qué hacer con tu hipoteca

En Grupo Global CGS estudiamos contigo el valor de la vivienda, la deuda y tus ingresos, te explicamos qué pasaría con tu casa en cada vía y preparamos la solicitud. Atendemos en Icod de los Vinos y por teléfono, WhatsApp o videollamada en toda Canarias. Consulta nuestra área de abogados de Derecho Civil y Segunda Oportunidad en Tenerife.

Fuentes

¿Te encuentras en una situación parecida?

En Grupo Global CGS, despacho de abogados en Icod de los Vinos (Tenerife), llevamos asuntos de Derecho Civil en Tenerife, en el resto de Canarias y online. Cuéntanos tu caso y te indicamos los pasos a seguir y el coste previsto antes de empezar.

Llamar al 822 26 30 01Escribir al despacho